Diagnostiqueurs immobiliers, la veille jurisprudentielle fait aussi partie de votre métier

Après une formation et certification dans chaque domaine de diagnostic immobilier, tout diagnostiqueur immobilier en activité est tenu de rester en veille permanente au regard des évolutions de la réglementation en vigueur, mais aussi au regard de la jurisprudence. En effet, celle-ci fournit aussi de précieuses indications concernant la manière dont les juridictions interprètent le droit et les lois relatifs à la profession de diagnostiqueur immobilier. Pour démontrer le caractère essentiel de cette veille jurisprudentielle dans la filière du diagnostic immobilier, focus sur quelques décisions prises par des juges de fond en 2023 et rapportées par un article publié sur la plateforme d’accès aux données juridiques Lexbase à la fin du mois d’août dernier, une matière jurisprudentielle toujours très pertinente.

Diagnostic amiante sans mention : le comportement à adopter en cas de doute est confirmé

Comme le spécifie notre cursus dédié au diagnostic amiante ne nécessitant pas de mention, ce qui est le cas de la prestation état d’amiante ainsi que du repérage amiante du DTA ou du DAPP, le périmètre d’investigation d’un repérage amiante classique est constitué par les parties visibles et accessibles du bien inspecté, et ce, sans déplacement, démontage ou travaux destructifs. Toutefois, il est utile de rappeler que tout doute, même si cette notion ne bénéficie pas d’une définition juridique précise, doit être dissipé par une étude supplémentaire, soit le prélèvement d’un échantillon du matériau concerné à des fins d’analyse. La jurisprudence l’a confirmé dans un arrêt rendu le 23 mars 2023 par la Cour d’appel de Grenoble, condamnant un diagnostiqueur pour ne pas s’être conformé à cette obligation qui sort du champ essentiellement visuel de l’investigation.

Diagnostic termites : ce diagnostic est-il juste un examen des parties facilement accessibles ?

Le diagnostic termites consiste essentiellement à examiner, voire sonder à l’aide d’un poinçon, les unités de diagnostic présentes dans les parties accessibles d’un bien mis en vente, tout en signalant les parties du bien qui n’ont pas pu être visitées, car inaccessibles. Or, dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux le 9 mars 2023, le signalement par le diagnostiqueur immobilier du caractère inaccessible de la sous-face d’un plancher lui a été reproché. En effet, il était tenu de demander au donneur d’ordre d’y accéder, compte tenu que le vendeur, toujours considéré comme profane, était forcément incapable de comprendre la nécessité d’accéder à l’ensemble de la propriété. Qui plus est, il devait lui-même, en vertu de son obligation de moyen, déplacer les objets encombrants qui dissimulaient la trappe qui permettait d’accéder aux éléments à contrôler.

DPE : le diagnostiqueur est-il responsable si la surface habitable du logement est erronée ?

Lors de la réalisation du diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur est tenu de disposer de la surface habitable du logement pour opérer le calcul du résultat DPE. Mais que se passe-t-il si la valeur de surface habitable fournie par le propriétaire est erronée ou lorsqu’il doit la calculer lui-même parce qu’elle n’est pas fournie par le propriétaire ? Est-il responsable en cas de litige concernant cette donnée ? Au regard de la jurisprudence et comme le confirme un arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 23 mai 2023, le diagnostiqueur immobilier n’engage fort heureusement pas sa responsabilité dans un tel contexte.

Le devoir de conseil du diagnostiqueur : une obligation aux limites difficiles à définir

En ce qui concerne l’obligation de conseil du diagnostiqueur immobilier, les juges de fond ont tendance à être de plus en plus exigeants, comme le démontrent les nombreux exemples cités dans ce domaine. Ainsi, lors d’un DPE, l’opérateur doit indiquer explicitement sur le rapport toute impossibilité de connaitre l’épaisseur d’une isolation. Lors d’un diagnostic amiante, il doit aussi spécifier précisément qu’il ne peut accéder à une partie du bien et qu’il ne peut réaliser un sondage destructif compte tenu de la nature de son investigation. Lors d’un diagnostic termites, il est tenu de décrire aussi, et de manière très précise, tout indice d’infestation autre que par les termites et formuler la nature de cette infestation potentielle : présence éventuelle d’insectes xylophages, présence éventuelle de mérule, etc. De plus, il doit préconiser la réalisation d’un état parasitaire pour remplir son devoir d’information et de conseil.