Diagnostic amiante, CREP : des repérages limités, mais une vigilance sans limites

L’amiante et le plomb sont des substances dangereuses pour l’homme très présentes dans les bâtiments. Les diagnostiqueurs immobiliers formés et certifiés dans le domaine de ces polluants sont tenus de les repérer scrupuleusement et conformément à la nature de leur mission. Avant une vente, ils doivent notamment respecter les périmètres de repérage définis au sein de la réglementation en vigueur concernant le diagnostic amiante avant-vente ou état d’amiante ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb ou CREP. Toutefois, dans la pratique, les limites de ces repérages peuvent parfois être dépassées en vertu de l’extrême vigilance dont doivent faire preuve les opérateurs pour prévenir toute exposition à des risques sanitaires graves. Focus sur les limites de l’état d’amiante et du CREP, deux domaines de diagnostic compris dans notre programme de formation de diagnostiqueurs immobiliers.

État d’amiante : Une jurisprudence représentative de la complexité des limites de ce repérage

La réalisation de l’état d’amiante ou diagnostic amiante avant-vente exige du diagnostiqueur immobilier le repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) visibles ou accessibles sans destruction, soit ceux figurant sur les listes A et B de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique. Mais où s’arrête ce repérage de l’amiante ? Au cours du mois de décembre 2023, deux affaires renvoyées devant la Cour de cassation ont permis de voir plus clair concernant les limites de ce diagnostic et l’éventuel dépassement de ses limites. Selon la réglementation en vigueur, le diagnostiqueur immobilier est tenu d’inspecter des composants de la construction situés à l’intérieur du bâtiment et, côté extérieur, des éléments précis, soit la toiture, les bardages et façades légères ainsi que les conduits en toiture et façade.

En ce qui concerne la première affaire, débattue devant la Cour de cassation le 7 décembre 2023, le diagnostiqueur immobilier n’avait pas à repérer les canalisations qui se trouvaient à l’extérieur du bâtiment, enterrées sous une jardinière et une terrasse, et qui ont été découvertes ultérieurement par l’acquéreur. À l’inverse, concernant la seconde affaire qui s’est tenue devant la haute juridiction à la fin du mois de décembre 2023, le diagnostiqueur immobilier était fautif, car il aurait dû signaler la présence d’ardoises amiantées au sein de la toiture de la maison principale, même si à l’époque du diagnostic, les toitures ne figuraient pas dans la liste B des MPCA à repérer. En effet, l’opérateur du diagnostic amiante était sorti de son périmètre de repérage en détectant ces mêmes ardoises dans la couverture d’un bâtiment annexe, un constat qui l’obligeait à poursuivre son investigation au sein de la couverture du bâtiment principal. Ce dernier exemple issu de la jurisprudence démontre que l’éventuelle sortie du périmètre de repérage de l’état d’amiante exclut toute négligence.

CREP : un diagnostic immobilier dont le périmètre de repérage mérite d’être élargi

Diagnostic de vente ou de location, le CREP doit être réalisé dans les habitations construites avant 1949 et vise un repérage du plomb dans les parties affectées à l’habitation, les locaux annexes à usage courant ainsi que les revêtements extérieurs. Or, la définition des locaux annexes à usage courant peut s’avérer difficile. Au vu de la toxicité du plomb et de la vulnérabilité des jeunes enfants face à ce polluant, mieux vaut appréhender les locaux annexes à usage courant de la manière la plus étendue qui soit et c’est cette attitude qui caractérise les diagnostiqueurs immobiliers vertueux, intuitifs et épris de rigueur. En effet, tout comme l’amiante, le plomb peut être présent partout et même dans les parties des logements non incluses dans le périmètre de repérage défini par la réglementation en vigueur. Cette situation incite donc à être extrêmement vigilant dans le cadre de la lutte contre le saturnisme infantile, en attendant peut-être une évolution prochaine des obligations. N’oublions pas que le plomb peut aussi être très présent dans les logements construits après 1949 et avant 1974, comme l’avait confirmé en 2012 une étude conduite par l’EHESP (École des hautes études de la santé publique) et le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment).